起底“租房貸”:有中介只接受貸款租房 房租有優惠

房產 2018-08-28 02:25:07 來源:新京報

  起底“租房貸”:有中介左手“套路”推廣 右手ABS融資

  有中介只接受貸款租房;有租房合同中不提及貸款;部分“房租貸”有房租優惠;資金來源有ABS、銀行等

“蛋殼”租客的租房貸款合同截圖。

租客的租房貸款合同詳情。

  在市住建委8月23日再發聲,要聯合市銀監局、市金融局、市稅務局多部門啟動調查“租房貸”后,8月24日,針對近期發酵的“租房貸”,自如、相寓相繼發聲音。

  記者昨日從全景網投資者關系互動平臺獲悉,我愛我家在回答投資者提問時表示:公司以及下屬企業至今為止,未發行任何房屋租賃資產證券化產品(ABS)。

  自如昨日向新京報記者表示,明確有月付、季付、半年付、分期等多種付款方式供租客選擇。其中的消費分期產品符合相關法律法規,并且會明確告知租客?!澳壳敖^大多數租客選用現金在線支付,只有較少數租客選擇分期方式?!惫窘^不會允許強制或欺瞞租客進行貸款的行為,更不會以此進行違規套利操作。

  記者昨日走訪豐臺區的鏈家和我愛我家門店了解到,鏈家的自如和我愛我家旗下的相寓均有信用租房產品。

  目前,“租房貸”的分布情況、資金來源和盈利模式成為大家關心的核心問題。那么,租客申請分期貸款怎么操作?分期貸的資金來源于哪里,風險有多大?

  多家中介存租房貸,租戶多為信用貸款

  目前,蛋殼、自如等較大的租房平臺均存在這種租房消費分期貸款產品。8月24日,新京報記者先后走訪了豐臺區的鏈家和我愛我家門店進行了解。

  據鏈家一位高級置業顧問介紹,鏈家的線下房源不支持分期付款,房租分期只能在自如平臺上辦理,價格、計算模式都是固定的,不可議價。

  其介紹與自如官網一致,即自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費分期的貸款產品,分期手續費率6.27%,共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學生、非企業用戶,即可使用分期簽約。

  使用自如分期的用戶,首付構成為“月房租+月折后服務費+押金”;后續每月支付“當月房租+當月服務費+手續費”;另外享受全年服務費7折,服務費分12月。以月租3000元的新簽約用戶為例,使用自如分期,月租金3000,年服務費為2520元,首付款為6210,此后每月付款3411.27元,一年租期共付款40733.97元(除去押金)。普通月付的月租金為3150元,年服務費3780元,首付款需10080元(含房租、押金、一年服務費),一年共計付款41580元(除去押金)。

  與不使用分期的普通月付方式相比,使用分期的月租金、服務費、首付款都會略低,一年總共付款金額也更低。

  與普通年付方式相比,使用分期的一年總付款金額更高,但普通年付需一次性拿出41880元(含押金)的首付金額。

  是否使用自如分期由用戶自行選擇,在自如app上簽約選擇支付方式時,若勾選“自如白條”,就是選擇了貸款方式,合作方為京東金融。

  與自如相比,蛋殼的貸款產品更為隱蔽。針對有租客反應租房時并不知道要分期貸款,直到簽約時管家提示才知道,蛋殼公寓客服告訴新京報記者,蛋殼簽訂租房合同和貸款合同必須由管家代辦,住戶不能自己操作。

  據蛋殼公寓官網介紹,分期月付產品并無房租及相關優惠,僅僅是享受月付。例如房租3800元,押一付三首月需付15200元;使用分期月付后,首付7600元,之后每月付3800元。記者詢問蛋殼客服得知,若客戶中途退租,分期貸款合同解除,未發生的貸款不用客戶還;若轉租或換租,原合同終止,新簽的合同重簽申請分期。

  記者走訪我愛我家門店了解到,其旗下相寓也有信用租房產品,由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。據業務員介紹,“若想通過芝麻信用分期付款,需在支付寶上掃碼認證,通過的話就可以辦理?!敝ヂ樾庞梅?00分以上免押金,700分以下押一付一,分期服務費為月租金的5.8%。以3000元房租為例,芝麻信用分700分以上用戶首月支付3174元,以后每月支付3174元;700分以下用戶首月支付6174元,以后每月支付3174元。如若中途退租,不僅需付租房違約金,還需付分期違約金,按借款合同規定付給房司令。

  分析稱ABS存在底層資產違約風險

  房租分期最早出現在2014年,而后長租公寓方“二房東”的“參與感”越來越強,圍繞房租的金融衍生品的設計也愈加復雜。

  灃信資本產品研發部副總裁陳岱認為這背后的深層原因在于資本的逐利性本質?!胺康禺a業務階段上大致可以分為開發、交易、資產管理三個環節。隨著市場逐步從增量時代進入存量時代,資本的風口也在向后端專業服務和資產管理轉移。在政策大力支持長租住房發展背景下,資本大舉進入這個行業不足為奇?!?/p>

  天眼查信息,北京自如資產管理有限公司100%控股了北京自如生活資產管理有限公司與北京自如眾誠友融信息科技有限公司。后者作為發行人,以中信證券股份有限公司為管理人,在上交所發行了兩支總計金額為25億元的資產證券化產品。即2017年8月4日發行的“中信證券-自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”,發行金額為5億元;2018年1月29日發行的“中信證券-自如2號第【N】期房租分期信托受益權資產支持專項計劃”,總發行金額為20億元。

  據了解,ABS融資模式是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式,即以項目所擁有的資產為基礎,以項目資產可以帶來的預期收益為保證,通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。

  以“中信證券?自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”為例,其基礎資產為房租,并且房租被作為預期收益作保,發債融資,預期收益率5.39%。

  那么,長租公寓是否真的如市場人士所言無本萬利呢?一位有關消費金融領域的投資機構負責人稱,作為投資方看,主要看的兩個問題是盈利模式和租售比,盈利模式是關注的核心?!胺孔馐杖霚p去拿房的成本,減去運營成本,可能不賺錢?!?/p>

  對于ABS模式下的風險,陳岱認為,信用方面就是底層資產出現了大面積的違約,導致回款無法支付各級別的本金和收益,這里需要強調的是,ABS產品關注的是底層資產質量,而不是發起人的信用,當然增信措施也是很重要的。

  另外一點值得注意的是,在長租公寓ABS中,房屋中介方作為發行的ABS產品的資產服務機構,其主要負責構建及維護消費場景、提供數據支持及資產管理服務,最重要的是要確保能夠持續的生成優質的底層基礎資產,這是主要風險點,也是目前市場上發生哄抬租金搶占房源的最根本原因之一。

  除了ABS,租房貸的另一主要資金來源即為銀行。7月25日,新京報記者以租客身份到蛋殼租房,付款方式為貸款。從借據及合同詳情上看,新京報記者總的借款金額為24530元,年利率為9.86%,總利息為1154.34元,收款方為紫梧桐(北京)資產管理有限公司,每月還款為25日,貸款發放人為微眾銀行,借款用途處寫明為租房。

  如何看待長租公寓方資金池問題?一金融人士表示,與共享單車押金問題很相像,核心風險就在于資金的流動性問題。除了監管層面對資金加以限制,目前還沒有其他方式能夠解決控制資金投向的方式。

  【租客】

  不貸款每月要多交446元房租

  租客在簽約時,向小貸平臺辦理一筆相當于一年房租的貸款,之后每個月繳納的租金,實質是償還平臺的租金貸。不少今年畢業的大學生都經歷了這樣的事情。

  今年7月初,大學生李曉(化名)在蛋殼公寓APP上找到朝陽區小紅門鴻博家園一間約14平方米的房間,標價月付2230元。簽合同時管家才告訴她,要享受月付2230元的價格,需要與平臺、第三方金融機構簽訂一份貸款合同,由第三方金融機構向平臺支付全年租金,住戶每月按時向第三方金融機構繳納月租金。如果不使用貸款的方式,每月租金要多出20%,也就是每月2676元。

  算了一下差價,不貸款的話每月要多交446元,李曉選擇了貸款的方式租下那間房子,蛋殼管家最終為其辦理了微眾銀行的貸款,并讓小李去辦了一張中國銀行的借記卡,每月的租金繳納直接在該卡內扣款。

  今年畢業的蘇華(化名),通過位于長春橋的一家名為“飛象長租”的中介公司,租下了人大附近的一套三居室中的一間臥室。在簽合同時,中介突然告知房租的繳納是用貸款形式?!爸翱捶?、溝通的過程中從來沒提過貸款的事,直到簽合同時才說要辦貸款,而且也不能拒絕,要租他家的房只能接受這種方式(貸款)?!辟J款使用的是一個“元寶e家”的APP。

  蘇華向新京報記者出示了“元寶e家”上的貸款詳情,每個月7日還款,錢直接從銀行卡劃扣,若沒有劃扣成功視作逾期,逾期手續費是每天收取當期應還款金額的千分之一?!爸薪楦嬖V我是沒有利息的,只是逾期會有利息”。

  但她與中介簽的租房合同中沒有提及這一貸款,再三要求后,中介才以手寫形式補充說明“如果中斷合同由中介承擔剩余貸款”。蘇華表示擔心這個手寫說明的法律效力,“如果中間退租的話,剩余的貸款不知道是不是還要我還?!?/p>

  事實上,早在2017年,“元寶e家”就被爆出卷入租房“被貸款”風波,涉事地產中介公司包括北京昊園恒業房地產經紀有限公司、上海的長租公寓愛公寓。(顧志娟)

  【房東】

  托管一年起步 每年只能拿到11個月房租

  從房東的角度來看,托管模式下,房東與金色時光(而不是租客)直接簽約,托管期一年起步,“可以簽兩年、三年或五年,但無論托管幾年給房東的都是一個價?!币晃豁樍x地區金色時光業務人員告訴新京報記者,并且對房東只能按月付房租款,單月結算。

  以1年托管期為例,事實上,金色時光跟房東簽的是11個月合同,即由金色時光支付給房東11個月年房租。金色時光對房東的托管房屋有一個月的“控制期”,用來為房子配東西、托管后找租客。而這一個月的房費就算作房東支付的費用。

  租客是與金色時光簽合同,中介收取1個月房費的押金。同時,該位金色時光的業務人員表示,不存在租房貸。

  當記者作為房東方,向理想空間業務人員咨詢時,理想空間的托管模式有兩種價位。托管期限為3年或5年,5年托期的每年向房東遞增100元房費(即5年共計遞增500元),3年托管則不遞增,且3年由理想空間配置的家具家電不留下,而5年期家具家電則可以留下。房東需要向理想空間支付每月50元的維修費用,即每年支付給理想空間600元。房東與理想空間簽托管合同,理想空間對房東押一付三、季付房費。

  租客也是押一付三,如果月付,租客要在與理想空間簽訂的月租金基礎上再每月增加100元。與租客之間沒有貸款軟件或APP,不出現第三方貸款公司或銀行。(黃鑫雨)

  ■ 評論

  謹防“租房貸”引發局灶性金融風險

  近日,違規“租房貸”成為輿論指責的焦點。昨日,北京也有市民反映類似的情況。對此,市住建委相關負責人表示,市住建委已經會同市銀監局、市金融局等啟動調查“租房貸”,將嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實違規行為,將從嚴處罰。

  “租房貸”本身并無原罪。當前輿論指責的焦點主要涉及兩個方面問題,一是存在高度信息不對稱,以信用租賃的名義,在租客不知情的情況下,使用了“租房貸”。二是成為中介或者長租公寓一種盈利模式,其利潤遠遠超過房租,異化成為一種類金融盈利模式,假如這種模式不及時監管的話,這會帶來局灶性金融風險。

  據新華社報道,因無須交押金的“信用免押金”,對租客極具吸引力,但實際上是一筆貸款業務,需要辦理儲蓄卡并“授權托管”,有的需要授權金額達到匪夷所思的500萬,即便是從租金及服務費對等的情況下,任何一個租客都不應該授權資金托管500萬。至少存在過度授權,這是違規的。這種授權隱藏了很大的風險,尤其是假如對方獲取了密碼。

  意味著持卡人有自主處置權限,再不能證明持卡人非法持有的情況下,很可能被視為銀行卡擁有者授權持卡人處置。

  這種說好的押零付一,實際上是由消費者以綁定本人名下儲蓄卡做擔保的形式,通過第三方互聯網金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯網金融公司將租戶需繳納的租金總額,一次性轉賬至我愛我家,消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務費”予該金融公司。

  目前,中介與金融公司如何分享這筆利潤尚不得而知,但從中介公司的角度來說,一次性獲得了租金總額,獲得了現金流,實際上是利益金融手段在租房環節加杠桿,同時這種加杠桿又不以中介公司本身實力或信用獲取資金,而是分散到租客身上,可能放大倍數,到一定程度或許引發局灶性金融風險。

  □盤和林(中國財政科學研究院應用經濟學博士后)

  A12-A13版采寫/新京報記者 顧志娟 陳鵬 黃鑫雨 張曉蘭 實習生 趙昕 陳詩怡 楊璐萍

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